Wat is de regel?
De koper van een onroerend goed moet op zijn beide oren kunnen slapen na de aankoop. De wet bepaalt dat de verkoper gehouden is tot “vrijwaring voor verborgen gebreken” van de gekochte zaak. Onder gebreken moeten kenmerken verstaan worden die het onroerend goed ongeschikt maken voor het gebruik waarvoor ze is bestemd. Indien de koper de gebreken zou hebben gekend, zou hij het onroerend goed niet of voor een mindere prijs hebben gekocht.
Wanneer is er nu sprake van verborgen gebreken?
Verborgen gebreken komen in alle vormen voor: de aanwezigheid van huiszwam, ondergrondse waterlopen die voorgenomen constructiewerken aanzienlijk duurder maken, gevelstenen die onvoldoende vorstbestendig zijn of een gebrekkige fundering van het gebouw…
Ondanks de afwezigheid van een wettelijke definitie zijn er duidelijke voorwaarden om echt te kunnen spreken van een “verborgen gebrek”.
Het gebrek moet ten eerste verborgen zijn. Dit betekent dat gebreken die zichtbaar zijn bij een huisbezoek, niet in aanmerking komen voor een vordering vanwege de koper. De koper wéét dan immers wat hij koopt. Dit is ook het geval wanneer de koper op de hoogte wordt gebracht van de gebreken en toch overgaat tot de aankoop van het onroerend goed. Dan aanvaardt hij immers de gebreken.
Bovendien moet een verborgen gebrek voldoende ernstig zijn. Het gebrek moet het “normale” gebruik van het huis verhinderen. Essentieel daarbij is dat het gebrek minstens de prijs van het huis kan beïnvloeden. Defecten die slechts aanleiding geven tot kleinere herstellingen geven de koper dus evenmin een vorderingsrecht.
Een laatste voorwaarde om van een verborgen gebrek te kunnen spreken is dat het gebrek reeds aanwezig was wanneer de eigendom overging van de verkoper naar de koper. Het moest bij wijze van spreken al in “de kiem” aanwezig zijn (anterioriteitsvereiste).
Reactie plaatsen
Reacties