Waardebepaling van een woning: welke factoren mag je niet onderschatten

1) Helderheid:
Het valt niet te ontkennen: licht is ontzettend belangrijk in het dagelijks leven. Er is niets zo demotiverend als in een donker interieur zitten en bij de geringste gelegenheid het kunstlicht aan moeten doen. We hebben het hier niet per se over zonlicht, maar over daglicht. Gelukkig zitten niet alle regio's in hetzelfde schuitje.

Het is wetenschappelijk bewezen dat natuurlijk licht een echte impact heeft op de gezondheid, op de productie van gelukshormonen. Iedereen weet dat het een enorme invloed heeft op ons humeur!

Als je huis veel lichtinval heeft, met grote erkers, heb je veel meer kans om het snel en voor de beste prijs te verkopen. Als een bezoeker je huis binnenkomt, krijgt hij meteen dat gevoel van welbehagen. En we weten allemaal dat de eerste paar seconden van een bezoek doorslaggevend zijn bij het kopen van een woning. Dat is waarschijnlijk een van de redenen waarom je dit huis een paar jaar geleden hebt gekocht.

Welke factoren beïnvloeden de helderheid van een kamer?

- De grootte van de ramen: grote erkers zijn erg populair.
- De oriëntatie van de kamer: het zuiden, zuidoosten en zuidwesten zijn populairder.
- De grootte en vorm van de kamer: hoe groter de kamer, hoe beter.
- De verdieping van de flat: het verschil tussen een 2e en een begane grond kan opvallend zijn.
- Het uitzicht naar buiten: de aanwezigheid van gebouwen of bomen aan de overkant maakt de kamer donkerder.
- De inrichting van de kamer: de kleur van het meubilair, de verf, de spiegels en andere voorwerpen spelen een belangrijke rol.

Helaas kun je de meeste van deze factoren niet veranderen, maar wel het decor! Ik raad je aan om voor lichte, neutrale kleuren te kiezen om je woning te helpen verkopen.

2) De staat van het onroerend goed:
De algemene staat van de woning is uiteraard een van de belangrijkste criteria bij het maken van een taxatie. Een huis dat te koop staat en er een beetje ouderwets uitziet, zal geen bezoekers aantrekken, zelfs als het potentieel heeft.

Tegenwoordig zijn er maar weinig mensen die verder kijken dan het huidige imago van het huis. En zelfs als ze dat wel doen, willen ze geen werk uitvoeren omdat het te veel investeringen vergt. Het behang opnieuw doen of een vloer schuren is één ding, maar de keuken renoveren of de ramen vervangen is een ander verhaal.

Waar ze vooral naar op zoek zijn, is een kant-en-klare woning, waar ze meteen kunnen genieten van de geneugten van een eigen huis, zonder zich ermee te hoeven bemoeien.

En een professional inschakelen is een dure oplossing die vaak niet in hun budget past. Of ze maken van de gelegenheid gebruik om over de verkoopprijs te onderhandelen.

Het is de moeite waard om erop te wijzen dat de prijzen van onroerend goed de afgelopen jaren omhoog zijn geschoten. Om je een idee te geven: sinds 2000 zijn de prijzen verviervoudigd, terwijl de salarissen slechts zijn verdubbeld. Is er hier of daar een fout gemaakt? Het is onvermijdelijk dat kopers en banken voorzichtiger zijn.

Als je huis dat te koop staat gerenoveerd moet worden, raad ik je aan om offertes aan te vragen bij professionals voordat je een advertentie plaatst. Je bent dan in een betere positie om de best mogelijke prijsopgave te krijgen. Je moet ook overwegen om een virtuele huisstyling te laten doen van een of twee van de belangrijkste kamers in je huis. Ik heb vaak mensen gesproken die nooit een woning zouden hebben gekocht zonder dit, in hun eigen woorden.

3) Bij appartementen:  Kosten voor mede-eigendom: een aanzienlijke extra kostenpost voor de koper
Zoals je weet, vertegenwoordigen de kosten voor mede-eigendom een bepaald bedrag voor de flatbewoners. Deze "kleine" bedragen lijken misschien onbeduidend in vergelijking met de hypotheek die je moet betalen, maar ze zijn verre van onbeduidend.

Bovendien rijzen de gemeenschappelijke kosten de pan uit, met een stijging van meer dan 40% in de afgelopen 10 jaar. Voor sommige mensen worden conciërges, gevelreparaties, liftrenovatie, huishoudelijk afval enz. onbetaalbare kosten. Vooral omdat je geen controle hebt over deze oncontroleerbare uitgaven.

Als je uw appartement wilt verkopen, is dit een van de waardebepaling voor onroerend goed waar je rekening mee moet houden. En het is nog belangrijker als er veel mede-eigenaren zijn. Waarom? Omdat het moeilijker is om het eens te worden over definitieve beslissingen, wat minder investeringen betekent. Met andere woorden, hoe groter de mede-eigendom, hoe lager de waarde van je flat.

4) Bewoning van de woning: moeilijker te verkopen onder deze voorwaarden
Je zou het misschien niet denken, maar je woning verkopen als er al een huurder in zit werkt niet in je voordeel. Erger nog, als je een bewoonde woning koopt, kunnen kopers de gemiddelde prijs verlagen. Hoe komt dit? Er zijn 3 mogelijke verklaringen.

Bezoeken die moeilijk te organiseren zijn
Een dag en tijd afspreken voor 2 mensen om elkaar te ontmoeten kan soms ingewikkeld zijn, dus je kunt je voorstellen dat iemand anders in de weg staat! Huurders hebben immers ook levens en verplichtingen, of ze willen gewoon niet gestoord worden terwijl ze naar hun favoriete serie kijken. Zelfs als ze niet het recht hebben om bezichtigingen te weigeren, kunnen ze in de weg lopen en toekomstige kopers wegjagen.

Het gebrek aan betrokkenheid van de huurder bij de verkoop
Als je in het te koop staande huis woont, of nog beter, als het leeg staat, zorg je ervoor dat het brandschoon is. Alles is schoon en opgeruimd en je hebt zelfs home staging gedaan. Maar hoe zit het als je te maken hebt met een huurder? Die wil niet per se de hele ochtend schoonmaken, lelijke decoratieve voorwerpen verwijderen, douchen of zelfs glimlachen naar bezoekers. Praktisch gezien heeft hij hier niets bij te winnen, dus waarom zou hij de moeite doen?

Te veel tijd voordat je erin trekt
Een woning kopen die al verhuurd is, is over het algemeen alleen interessant voor investeerders. Helaas bieden zij vaak minder dan mensen die kopen om in te wonen. Zij bekijken het als een opbrengsteigendom, terwijl het voor anderen vaker een kwestie is van er en klik mee te hebben.

Voor niet-investeerders beschermt de wet echter het hoofdverblijf van de bewoners. Als de koper hun huis voor eigen gebruik wil afstaan, kan dat pas nadat de koopakte is ondertekend, wat over het algemeen 5 maanden na het aanbod is, met een opzegtermijn van 6 maanden. Alles bij elkaar betekent dit een wachttijd van bijna een jaar. Veel te lang!

Om al deze redenen raad ik je ten zeerste aan om je woning te verkopen zonder huurder, ofwel door te wachten tot het einde van de huurovereenkomst, ofwel door in te stemmen met een vervroegde minnelijke schikking.

Kortom, er zijn veel te veel waarderingscriteria bij het vergelijken van twee vergelijkbare panden. En een factor die voor jou ondergeschikt lijkt, kan doorslaggevend zijn voor een koper. Onderschat al deze factoren niet!