Investeren in onroerend goed is de favoriete investering van de Vlaming. De reden is simpel: de goede opbrengst. Het berekenen van de winstgevendheid of het huurrendement van een woning is niet ingewikkeld, zolang je het maar goed doet. Opbrengst is echter niet de meest nauwkeurige berekening. Gelukkig zijn er alternatieven. Hier is een overzicht van deze verschillende operaties.
Huurrendement: de aankoopprijs en de huurprijs zijn genoeg!
Om investeren in vastgoed interessant te laten zijn, moet de rentabiliteit van het vastgoed voldoende zijn. Om dit te doen, is het tijdens de aankoopfase van het onroerend goed noodzakelijk om het rendement van het project te berekenen om een idee te krijgen van de winstgevendheid ervan. Het stelt u ook in staat om te kiezen tussen verschillende investeringsvoorstellen.
Wanneer u het avontuur van huurwoningen aangaat, wordt de aankoopbeslissing voorafgegaan door een snelle berekening: de rentabiliteit van de huur. Maar er zijn verschillende soorten rendementen: bruto rendement, nettorendement en de IRR.
Het bruto huurrendement, de eenvoudigste berekening
Het wordt verkregen door de jaarlijkse huur te delen door de prijs van de woning en het resultaat te vermenigvuldigen met 100. In een context van lage rentevoeten en een bloeiende markt (stijgende koopprijzen en huurprijzen), vooral in grootsteden als Gent en Antwerpen, is de verleiding van een goede deal even groot als exponentiële groei.
Zo zal een studio gekocht worden voor €150.000 zeker verhuurd worden voor €650 per maand (op basis van de prijzen in de omgeving). Het levert in ieder geval 5,2% (650×12/150.000×100=5,2) op. En dat is een lage hypothese, we verheugen ons!
Het netto huurrendement: nu al preciezer!
Deze berekening is niet moeilijker dan de vorige. Het enige wat u hoeft te doen is het bruto huurrendement te nemen en enkele vergoedingen en kosten toe te voegen. Hierdoor ligt het netto rendement op de investering op een bepaald moment al iets dichter bij de realiteit. De berekening is als volgt: bedrag van de jaarlijkse huur x 100 – (huurlasten)/koopsom
Maar is het echt zo simpel? Welnee
Deze berekening van het huurrendement verhult volledig de fiscale impact, maar is niet te verwaarlozen in Belgie! Het berekent ook niet de financieringsmethode (hypotheek of contant geld), de vergoedingen en kosten die inherent zijn aan het verhuurbeheer van het onroerend goed, de kleine onvermijdelijke werken en zelfs de "huurleegstand" van het onroerend goed (aantal dagen dat niet wordt verhuurd tussen twee huurders). Wie zegt dat uw huurder niet eerder vertrekt? Dit type rendementsberekening is interessant om twee beleggingen met elkaar te vergelijken, maar alleen op een bepaald moment. Hiermee kunt u zien welke investering het meest winstgevend is tussen twee vastgoedvoorstellen. Maar het is niet bruikbaar op de lange termijn.
De IRR (Internal Rate of Return) om de relevantie van een belegging
te beoordelen
Het interne rendement (gewoonlijk IRR genoemd) is een belangrijke indicator die de relevantie van een project meet door het met een ander project te vergelijken. Het houdt namelijk rekening met alle stromen van de investering (aankopen, verkopen, inkomsten, vergoedingen, belastingen, enz.) en brengt alles terug tot een jaarlijks rendement. Het is in de eerste plaats een financiële indicator. Het is een hulpmiddel bij het nemen van beslissingen voor een relevante investering. Je kunt het vergelijken met een andere vastgoedinvestering, een financiële investering of gewoon het rendement op het Livret A. De IRR is gebaseerd op ontvangsten en uitbetalingen. Grofweg nemen we de jaarlijkse huur, verminderd met de onroerende voorheffing, niet-recupereerbare condominiumkosten, beheerskosten en financieringsstromen.
De rentabiliteit van de verhuur is een relevante indicator voor de inschatting van een vastgoedinvestering, maar is niet voldoende omdat deze slechts op een bepaald moment geldig is. Het is de interne rentabiliteit die de beste waardering geeft voor uw huurinvestering!
Reactie plaatsen
Reacties