Bent u eigenaar van een huurwoning of een opbrengsteigendom? Hier zijn enkele manieren waarop u het rendement op uw investering kunt verbeteren.
1. Je huur indexeren
Als je een woning huurt, doe je dat vaak voor langere tijd. Het is dus belangrijk dat de huur die je vraagt gelijke tred houdt met de stijging van de kosten van levensonderhoud. Deze indexering kun je één keer per jaar doen, mits je de huurder schriftelijk informeert. Dit is verplicht, zelfs als in het contract staat dat indexering automatisch is. Als er een vertraging is, kan de indexering alleen worden toegepast op de drie maanden voorafgaand aan de kennisgeving.
De huurindexering wordt berekend aan de hand van een formule op basis van de gezondheidsindex. Sinds 2022 is deze index sterk gestegen, wat heeft geleid tot een aanzienlijke stijging van de huurprijzen (+7 tot 8%). Op de verjaardag van de huurovereenkomst is de formule voor de berekening van de geïndexeerde huur als volgt: (basishuur x nieuwe index) / basisindex.
De basisindex is de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de maand waarin de huurovereenkomst werd ondertekend.
De nieuwe index is de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
Omdat onroerend goed van nature een veilige haven tegen inflatie is omdat de huurprijzen kunnen worden geïndexeerd, is het essentieel om deze index toe te passen om de veranderingen in de kosten van levensonderhoud bij te houden om geen koopkracht te verliezen.
2. Uw belastingfactuur optimaliseren
Het bezitten van een woning die niet voor bedrijfsdoeleinden wordt verhuurd, betekent ook dat je twee extra belastingen moet betalen: roerende voorheffing en inkomstenbelasting (IPP) (geïndexeerd kadastraal inkomen x 1,4 belast als bedrijfsinkomen). Om je belastingfactuur te verlagen, is het mogelijk om deze IPP-belastinggrondslag te verlagen of zelfs te elimineren. Als je een lening terugbetaalt die is aangegaan om de renovatie, bouw of aankoop van een woning te financieren, zal de rente op de lening de belastingdruk verlagen of zelfs helemaal elimineren.
Het maakt niet uit wat voor soort lening je hebt afgesloten, je hoeft alleen maar te kunnen aantonen dat er een verband is met je onroerend goed. Je kunt dit doen bij een aflossingsvrije hypotheek, een hypotheek op afbetaling of een lening op afbetaling.
3. Nadenken over delen of herinrichten
Je woning inrichten om er een gedeelde flat in onder te brengen is momenteel erg in de mode. Studenten, maar ook de stedelijke beroepsbevolking, zijn op zoek naar beschikbare flats of huizen om in te wonen in de buurt van hun universiteit/werkplek. Door je woning om te bouwen tot een gedeelde flat verhoog je je huurrendement, vooral als deze in een stedelijke omgeving ligt die erg gewild is bij gedeelde huurders.
Door meerdere slaapkamers, badkamers en andere faciliteiten aan te bieden, kun je mogelijk je huurinkomsten verhogen en zo toegevoegde waarde genereren. Het huurbedrag dat door de medebewoner moet worden betaald, wordt verlaagd, wat een grotere liquiditeit voor de woning betekent, evenals een grotere spreiding van het risico van wanbetaling over meer mensen. Om nog maar te zwijgen van de nieuwe gedeelde huurcontracten die een solidariteitsclausule tussen de huurders hebben ingevoerd.
Het beheer van een gedeelde huurovereenkomst kan zelfs eenvoudiger zijn dan het beheer van een standaardhuurovereenkomst, want als een van de bewoners vertrekt, zorgen de anderen ervoor dat er een nieuwe wordt gevonden. Op deze manier kan de gedeelde huurovereenkomst jarenlang doorgaan met hetzelfde huurcontract, ook al zijn alle andere huurders al de een na de ander veranderd.
Het meubileren van een woning waar veel vraag naar is, verhoogt de huurprijs en dus het rendement. Maar het vergt ook meer werk (grondigere inventarisatie, onderhoud en vervanging van meubilair) en de huurcontracten zijn vaak korter (meer verloop). Bij het berekenen van je rendement moet je ook rekening houden met het bedrag dat je hebt geïnvesteerd in meubilair.
4. Onderhandel over je lening en verzekering
Na een aantal jaren van historisch lage rentes hebben we sinds het begin van het jaar een scherpe stijging gezien (gemiddeld +1,5%), met een piek halverwege juni. Sinds de zomer zijn de rentetarieven gedaald uit angst voor een afkoelende economie en een dreigende recessie. Deze daling van de rente heeft zich echter nog niet vertaald in een daling van de hypotheekrente. Banken profiteren hier momenteel van om hun marges veilig te stellen en te kijken of de rentetrend duurzaam is. Toen de rente steeg, hebben ze ook lang gewacht voordat ze hun tarieven verhoogden.
Voor degenen die dit jaar tegen de hoogste rente hebben geleend en in het geval dat de rente tegen het einde van het jaar blijft dalen, overweeg dan om een afspraak te maken met uw bankier om opnieuw te onderhandelen over uw hypotheek en mogelijk te profiteren van lagere tarieven. Hierdoor kunt u de looptijd van uw lening verkorten of uw maandelijkse aflossingen verlagen.
Je moet ook onderhandelen over eventuele kosten die niet kunnen worden doorberekend aan de huurders, zoals een huisbaasverzekering. Een goede tip is om altijd een verzekering af te sluiten met afstand van verhaal. Dit betekent bijvoorbeeld dat je huurder geen huurdersaansprakelijkheidsverzekering hoeft af te sluiten, behalve, als hij dat wil, alleen voor zijn inboedel. Het deel van de premie dat betrekking heeft op de afstand van verhaal is een vergoeding die aan de huurder kan worden doorberekend en is normaal gesproken minder duur dan wanneer hij zelf een verzekering had moeten afsluiten die schade aan het gebouw dekt.
Reactie plaatsen
Reacties