Investeren in residentieel vastgoed of professioneel vastgoed

Verschil 1: waardebepaling van het pand

Het eerste element is de waardering van het investeringsproject. In residentieel vastgoed zijn er 2 soorten waarden:

1. Intrinsieke waarde: deze hangt af van het gebouw, de kamers, het comfort, het pand zelf en de aangeboden diensten.
2. De waarde is afhankelijk van vraag en aanbod.

In residentieel vastgoed hanteren beleggers over het algemeen een voorzichtige aanpak. De procedures zijn eenvoudig en veilig. Hierdoor is een leegstaand pand waardevoller dan een verhuurd pand.

Bij professioneel vastgoed geldt het tegenovergestelde: een gehuurd kantoor is waardevoller dan een leegstaand kantoor.

De intrinsieke waarde van het goed wordt vervangen door de gebruikswaarde van het goed. Het zijn de huurprijs en de verwachte winstgevendheid die de waarde van het onroerend goed zullen bepalen.

Verschil 2: De risico's verbonden aan de aankoop

Ook moet u de risico’s kunnen inschatten om een ​​rendabele investering te kunnen bekomen.

Enerzijds brengt professioneel vastgoed grotere risico's met zich mee die verband houden met de betrokken bedragen (de vastgoedprijzen en huurprijzen zijn vaak hoger dan bij residentieel vastgoed).

Aan de andere kant brengt residentieel vastgoed grotere risico's met zich mee die verband houden met huurachterstallen. Het is inderdaad erg moeilijk om slechte huurders uit uw pand te krijgen.

Professioneel vastgoed is ook sterk blootgesteld aan economische cycli (kort), terwijl residentieel vastgoed meer blootgesteld is aan demografische cycli (lang).

Verschil 3: De inrichting van het pand

Ook qua inrichting van het pand maken wij onderscheid tussen residentieel vastgoed en bedrijfsvastgoed. In de residentiële sector vallen de werkzaamheden onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar, met uitzondering van kleine doe-het-zelfklussen, routineonderhoud en herstellingen ten laste van de eigenaar. Met andere woorden: de aan de huurder ter beschikking infrastructuur moet door de bewoner onderhouden en gerepareerd worden. 

Bij winkels en kantoren zijn de werkzaamheden vaak de verantwoordelijkheid van de huurder. De huurder, tenzij anders vermeld in het huurcontract, is verantwoordelijk voor routinematige werkzaamheden, klein onderhoud aan deuren, ramen, verwarmingstoestellen, tapijten, schilderwerk, deursluitingen, winkel, sloten en grendels).

Om eventuele conflicten te vermijden, kan het huurcontract echter specifieke voorwaarden bevatten met betrekking tot de renovatie van het gehuurde pand.

Goed om te weten: ter compensatie van de door de huurder verrichte werkzaamheden is het gebruikelijk om hem te compenseren door ofwel een verlaging van de huur ofwel een totale vrijstelling van de huur voor een bepaalde periode. Deze praktijken zijn heel gebruikelijk in professioneel vastgoed.

Verschil 4: Er zijn belangrijke verschillen tussen huurovereenkomsten voor residentieel vastgoed en bedrijfsvastgoed

1. Doel van de huur: Huurovereenkomsten voor residentieel vastgoed zijn bedoeld voor bewoning, terwijl huurovereenkomsten voor bedrijfsvastgoed bedoeld zijn voor commercieel gebruik, zoals kantoren, winkels of opslagruimtes.

2. Duur van de huur: De duur van huurovereenkomsten voor residentieel vastgoed kan onder de vorm van contracten van bepaalde duur of contracten van onbepaalde duur ( de 3-6-9 zoals we deze vroeger kenden), terwijl huurovereenkomsten voor bedrijfsvastgoed in regel voor 9 jaar zijn maar ook korter kunnen zoals consensueel overeengekomen.

3. Huurprijs: De huurprijs voor residentieel vastgoed wordt meestal uitgedrukt als een maandelijkse huurprijs, terwijl de huurprijs voor bedrijfsvastgoed vaak wordt uitgedrukt als een jaarlijkse huurprijs per vierkante meter.

4. De wetgeving in verband met verhuren kan variëren afhankelijk van de regio in België (Vlaanderen, Wallonië, Brussel-Hoofdstedelijk Gewest)

5. Opzegging van de huurovereenkomst: Huurovereenkomsten voor residentieel vastgoed hebben specifieke regels voor opzegging, zoals een opzegtermijn van 3 maanden, terwijl huurovereenkomsten voor bedrijfsvastgoed meer flexibiliteit bieden voor beide partijen om de overeenkomst op te zeggen.